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昆明住宅/公寓差价近一倍!为何?
来源: 阅房网 作者:羊广辰 发布时间: 2020-09-19

        关注昆明房地产市场的人不难发现,昆明公寓的售价和住宅相差甚远,有的区域差价甚至达到一倍之多。有人疑惑,也有不少人问:可以买公寓吗?现在投资公寓合适吗?


        那么,住宅、公寓差价有多大、为什么这么大?一起来看看。



        8月份,昆明出现超低价公寓产品,即位于呈贡的实力蝶锦台项目,最低价仅4700元/㎡,精装修交付。而在此之前,这个项目的公寓均价在8500元/㎡左右,住宅售价也是8500-10500元/㎡之间。如此大的价格差距,可以说令人咋舌。


        虽然公寓售价跌破5000元/㎡这只是个例,但是昆明公寓和住宅之间的价格差距越来越大确是不争的事实。在热门区域,这一现象更为明显。


        例如巫家坝,目前整个片区内在售的公寓价格在10500-13000元/㎡之间,而住宅类产品售价已基本超20000元/㎡。市中心的公寓售价要高一些,超15000元/㎡,但是区域内住宅售价最高的已超30000元/㎡。


        大多为巫家坝、市中心以及西北新城等热门片区的项目,公寓和住宅差价近一倍之多。然而反观呈贡及昆明周边区域,差距要小一些。呈贡核心区域公寓售价在7500-10000元/㎡左右,而住宅售价约为11000-14000元/㎡,也有近40%的差价。



        昆明公寓和住宅差价为何这么大?其实答案显而易见——公寓库存大、去化难。


        据昆明锐理2019年房地产市场研究报告显示,去年昆明公寓市场火热,大量产品入市,库存量激增,达到352万㎡,成为历年最高值,去化 周期约为33.9个月(2.8年)。而同年昆明住宅存量约为663万㎡,去化周期约为7.8个月。

        昆明公寓去化难度大原因有以下几点:


        一、使用成本高。公寓属商业服务用地,入住后水电、物业管理等费用较高。


        二、价格涨幅慢。为有效去化,开发商对公寓定价远低于住宅,用精装改毛坯等方式下调公寓价格,甚至不惜成本价出手。但是,公寓类产品首付比例高、贷款年限短、利率高、契税高等是造成价格难以上涨的原因。


        三、实用性不强。普通公寓产品大多以小面积为主,功能比较集中,也比较单一。实用性不强。当然,目前市面上也有不少开发商也创新和开拓了公寓的新功能,如养老公寓、酒店式公寓等。



        公寓产品除了销售价格低以外,相比住宅,劣势显得更为明显。


        若是遇到烂尾的情况,公寓项目的复工可能性更小。例如位于广福路和广南大道交叉口的豪门金座,规划的就是公寓和商墅类产品,项目自2014年停工至今没有复工消息,期间也曾几次进行拍卖,但都以流拍收尾。



        当然,住宅也有烂尾的情况出现,但是复工可能性更大一些。就如南市区紧邻爱琴海的壹号公馆,业主苦等近10年,终究还是迎来了交房(商品房2019年9月交房,回迁房2020年9月交房)。


        总的来说,目前公寓的投资回报并不可观,投资风险也大。在2019年焦点君就说过不建议买公寓。但看到市场上形形色色的公寓产品,加之“诱人”的销售价格,不免让人心动。

        那么,你会买低价公寓吗?

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